Inwestorzy mogą mieć trudniejszy dostęp do gruntów

Sejm rozpoczyna pracę nad nową ustawą, która zakaże sprzedaży ziemi nie tylko tej z zasobów państwowych, ale też ograniczy prawa sprzedaży ziemi rolników indywidualnych. Nowe przepisy mogą też ograniczyć inwestorom dostęp do gruntów.

Daniel Pach / Forum

Zmiany spowodują, że ziemię rolną w Polsce będzie mógł kupić tylko rolnik, ale pod warunkiem, że co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, w której jest grunt, i przynajmniej przez 10 lat osobiście będzie ją uprawiał. Dodatkowo, wprowadzono do projektu warunek osobistej pracy w gospodarstwie, który jest spełniony między innymi wtedy, gdy dochody z prowadzenia gospodarstwa o powierzchni przekraczającej 20 ha użytków rolnych nie są niższe niż jedna czwarta wszystkich jego dochodów. Rolnik indywidualny musi ponadto posiadać kwalifikacje rolnicze.

Nowe przepisy przewidują także zamrożenie na 5 lat sprzedaży państwowej ziemi rolnej. Przepisy nie będą dotyczyć między innymi gruntów położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych lub przeznaczonych do budowy magazynów, parków przemysłowych, centrów logistycznych oraz działek o powierzchni do 1 ha. W zasobach ANR jest prawie 1,5 mln ha, a w sumie w Polsce mamy 18,5 mln ha gruntów rolnych. Co ze sprzedażą ziemi z tych zasobów, na przykład gruntów pod budowę magazynów?

Warunki zabudowy

Surowe warunki ustawy mają nie dotyczyć gruntów rolnych, których zabudowę przewiduje gminny plan zagospodarowania przestrzennego. Takich gruntów na rynku jest stosunkowo niewiele. Działki nie posiadające planu zagospodarowania będą podlegały nowej ustawie. Prawdopodobnie nawet takie, które mają wydane warunki zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma planu zagospodarowania. To rozwiązanie spowodowało, że grunty, które formalnie były gruntami rolnymi, a spełniały przesłanki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, były wykorzystywane przez deweloperów do budowy magazynów. Znacząca cześć parków magazynowych, które dzisiaj istnieją, powstały w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Głównym plusem takiego rozwiązania jest czas trwania procedury. Uchwalenie planu zagospodarowania trwa od roku do kilku lat, podczas gdy decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać w około pół roku. Fakt, że teraz takie działki będą podlegały pod zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego praktycznie uniemożliwia korzystanie z tej krótszej drogi przygotowania gruntu do budowy.

Mniejsza liczba dostępnych działek dla inwestorów

W praktyce nowe prawo odcina deweloperów budujących obiekty magazynowo-przemysłowe od połowy zasobów ziemi, do której do tej pory mieli dostęp.  Skutkiem wejścia w życie powyższej ustawy będzie też wzrost popytu (i co za tym idzie również cen) działek z obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego. Natomiast dla właścicieli ziemi rolnej – nawet tej najlepiej zlokalizowanej – perspektywy nie są najlepsze. Albo wystarają się w gminie o uchwalenie planu zagospodarowania, albo ich szanse na sprzedaż gruntu w korzystnej cenie spadną niemal do zera.

Projekt zmian jest w Sejmie. Poszczególne zapisy mogą się jeszcze zmienić.

Tomasz Olszewski
Tomasz Olszewski