Banki, rząd i imigranci czyli niebezpieczne związki – Polska i Europa

Rządowe programy naprawcze na rynkach, gdzie brakuje mieszkań, wydają się niezbędne. Pytanie, czy Mieszkanie Plus podzieli los swoich poprzedników, wdrażanych przez PO. Jeśli tak, Polskę strawi głód mieszkaniowy.

FOT. ARC

Mimo, że deweloperzy nadal mogą się pochwalić kolejnymi, rekordowymi wynikami sprzedaży mieszkań na Wisłą, zaczynają pojawiać się pierwsze sygnały o wyhamowaniu koniunktury. W przyszłym roku trudno będzie utrzymać tempo sprzedaży z ostatnich dwóch lat, aczkolwiek kolejna transza finansowania w ramach programu Mieszkanie dla Młodych nieco podkręci temperaturę w I połowie 2017 r. Tym niemniej, Polska ciągle zmaga się z tak dużym deficytem mieszkaniowym, że kilka lat dobrej passy to kropla w morzu potrzeb.

Nie jesteśmy w tym oczywiście osamotnieni – na trudny rynek narzekają dziś Brytyjczycy zabijani zabójczymi cenami lokali. Mieszkań brakuje też Irlandczykom, mimo dużego wysypu nowych inwestycji na Szmaragdowej Wyspie w minionej dekadzie, jak również przywiązanym do rynku najmu Niemcom. Nad rozwiązaniem tych problemów toczy się wiele dyskusji, resorty państwowe tworzą kolejne programy pomocy ale, póki co, na koncepcje, które ostatecznie rozprawią się z deficytem mieszkań, zwłaszcza w dobie fal imigrantów, trzeba jeszcze długo czekać.

Zdrowa relacja między popytem i podażą na rynku mieszkań to przede wszystkim efekt odpowiedniego balansu między koniunkturą gospodarczą (w tym oczywiście rynkiem pracy), polityką bankową i rządowymi regulacjami, chociażby w postaci programów wspierających bieżące problemy – takie jak brak lokali dla osób za bogatych na mieszkania komunalne i za biednych na kupno „M” od dewelopera czy też nadpopyt wywołany falami emigrantów.

I o ile oczywiście nie mamy do czynienia z konfliktami zbrojnymi, kryzys mieszkaniowy nigdy nie pojawia się przypadkiem – zły balans powyższych składowych, to najlepsza recepta na krach, o czym świetnie przekonała się Europa w ostatniej dekadzie. Znane wszystkim doskonale przykłady zapaści hiszpańskiej czy irlandzkiej budowlanki mówią same za siebie. I w jednym i drugim przypadku rynek rozłożył boom kredytów hipotecznych. Aczkolwiek, gwoli sprawiedliwości trzeba dodać, że banki nie były jedynym winowajcą. Np. do hiszpańskiego kryzysu doprowadziła również polityka fiskalna bardzo faworyzująca nabywców nieruchomości. Jednocześnie popyt a tym samym i spektakularne wzrosty cen, obok oszalałych inwestorów, regularnie podbijali imigranci: w latach 1998 – 2012 do Hiszpanii sprowadziły się ok. 4 miliony osób. W sumie w ciągu niespełna dwóch dekad populacja kraju zwiększyła się prawie o jedną czwartą. I gdy, w osławionym 2008 r., bańka pękła, boom pozostawił po sobie ponury krajobraz pustych, niedokończonych osiedli, a ceny nieruchomości pikowały w dół o ponad 40 proc. Dopiero ostatnie dwa lata odwróciły kartę, przynosząc pierwsze wzrosty popytu i zwyżki cen. Eksperci prognozują utrzymanie tego trendu, czemu z pewnością sprzyjają najnowsze dane z branży turystycznej. Jak podaje Instituto Nacional de Estadística, w tym roku Hiszpanię, do końca sierpnia, odwiedziło ponad 52 mln turystów, czyli o ponad 10 proc. więcej niż w tym samym czasie w 2015 r. Pozostaje tylko mieć nadzieję, że inwestorzy mają w głowie pamiętny krach sprzed 8 lat i nie zaczną znów pompować rynku hiszpańskiego.

Podobny scenariusz ma na swoim koncie i Polska, przy zachowaniu oczywiście odpowiedniej skali. Kryzys wywołany bańką spekulacyjną i kredytowym „rozdawnictwem”, głównie w nieszczęsnych frankach, odbił się również nadpodażą. Jak wskazują statystyki Narodowego Banku Polskiego, do 2012 r., nominalne, średnie ceny nowych mieszkań spadły o ok. 25 proc. Potem rynek powoli zaczął się odbijać. Rada Polityki Pieniężnej, obniżając sukcesywnie stopy procentowe pobudzała do kupowania zarówno inwestorów jak i osoby szukające własnego „M”. Od 2013 r. deweloperzy zaczęli notować nowe rekordy sprzedaży. Co ważne hossa trwa do dzisiaj– np. w pierwszych trzech kwartałach 2016 r. spółki giełdowe sprzedały 16,7 tys. mieszkań, o 10 proc. więcej niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Jednocześnie średnie ceny lokali w głównych miastach znów zaczęły rosnąć.

Obecnie krajowy rynek bezspornie stymulują: rosnący rynek pracy i nadal niskie stopy procentowe, chociaż obserwujemy rosnące marże kredytów hipotecznych spowodowane m.in. przez podatek bankowy. A od przyszłego roku klientów czeka nowe wyzwanie – podwyższony wkład własny do 20 proc. wartości nabywanego „M”. Dla części potencjalnych nabywców może się okazać to barierą trudną do przejścia. I choć wydaje się, że właśnie zaczynamy schodzić z kolejnej koniunkturalnej „górki” to trzeba pamiętać, że nadal w Polsce widać nadpłynność gotówki. I to właśnie kapitał inwestorów w znacznej mierze nakręca obroty deweloperom.

Warto mieć także na uwadze, że nasz kraj, według danych Eurostatu, w 2015 r. przyjął ponad pół mln cudzoziemców spoza UE, głównie z Ukrainy. Rosnąca liczba obcokrajowców z pewnością będzie miała wpływ na popyt i ceny, zarówno najmu jak i kupna mieszkań w Polsce.

Co ciekawe wydaje się, że widmo kryzysu mieszkaniowego wisi dziś nad Wielką Brytanią. Wiele się mówi o tym, że Brytyjczycy opowiedzieli się w referendum za Brexitem, z nadzieją na spadek cen mieszkań, rosnących nieprzerwanie od wielu już lat. Szczególną drożyznę wyspiarskich nieruchomości wywołała, dobra koniunktura i rekordowo niskie stopy procentowe w ubiegłej dekadzie. Jak podaje UK Land Registry, mimo ok. 15 proc. spadku stawek w kryzysowym 2008 r. i lekkiej korekty w 2011 r. (o 1 proc.), w latach 2007 – 2015 średnia, nominalna cena brytyjskiego domu i lokalu, poszła w górę o 16 proc. W dodatku, według Europejskiej Federacji Hipotecznej, relacja między cenami mieszkań i dochodami Brytyjczyków pogorszyła się o prawie o 25 proc. w latach 2003 – 2014. Nie ma więc co się dziwić rosnącej frustracji obywateli Zjednoczonego Królestwa. I mimo programów pomocowych typu Firts Time Buyer czyli dla osób kupujących po raz pierwszy nieruchomość, większość Brytyjczyków, którzy do tej pory nie zdecydowali się na transakcję, nie wierzy, że kiedykolwiek nabędzie mieszkanie, ze względu na zaporowe stawki. Mimo, że od chwili ogłoszenia wyników referendum brytyjskie nieruchomości zaczęły tanieć.

Do rządowych programów pomocy z dystansem wydają się podchodzić również Irlandczycy, gdzie niedawno powstał plan udzielania ulgi podatkowej wysokości do 20 tys. euro dla nabywających pierwsze mieszkanie.

Tym niemniej, programy naprawcze dla krajów, borykających się z deficytem mieszkań, wydają się niezbędne. Polskę, po rozwiązaniach typu „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych” i „Fundusz Mieszkań na Wynajem”, które na razie w niewielkim stopniu odpowiedziały na polski głód mieszkaniowy, czeka nowy sprawdzian w postaci programu „Mieszkanie Plus”. Czy podzieli los dotychczasowych form wsparcia a deficyt polskiego rynku pozostanie nadal głęboki? Najbliższe dwa lata powinny przynieść nam odpowiedź.

Dariusz Krawczyk
Dariusz Krawczyk