Hipoteka odwrócona bez stereotypów

Jakie są najczęściej spotykane stereotypy dotyczące hipoteki odwróconej? Mówi się, że instytucje finansowe, które ją oferują, działają bez odpowiednich przepisów prawnych. Mówi się, że fundusze hipoteczne powinny być pod nadzorem KNF, lub że hipotekę odwróconą miałyby oferować tylko ubezpieczyciele i banki. Wreszcie, że warto poczekać na rządową ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, która ureguluje rynek. Jak jest w rzeczywistości?


Rynek hipoteki odwróconej cechuje duży potencjał wzrostu. Na jego rozwój wpływają nie tylko czynniki demograficzne i społeczne, ale również mało efektywny system emerytalny. Z danych statystycznych GUS wynika, że liczba mieszkańców Polski w wieku powyżej 65 lat, wzrośnie o ponad 63 proc. z 5 165 tys. osób w 2010 roku do 8 457 tys. osób w 2029 roku. Wydłuży się także okres korzystania ze świadczeń emerytalnych, a proporcja osób w wieku pracującym, do osób w wieku emerytalnym będzie maleć. W wyniku zmian społecznych, będzie się również zmieniał model rodziny wielopokoleniowej, która nie będzie już miała takiego kształtu jak przed 1989 rokiem. Młodsze pokolenia będą coraz bardziej skupione na karierze i mobilne. Wszystkie te czynniki będą determinować konieczność rozwoju hipoteki odwróconej w Polsce. W tej chwili, na polskim rynku, funkcjonuje ona w modelu sprzedażowym. Prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym wciąż trwają.

Rynki zagraniczne i nadzór KNF

Na świecie, hipoteka odwrócona funkcjonuje w dwóch modelach: sprzedażowym (w postaci renty dożywotniej) i kredytowym, czyli jako odwrócony kredyt hipoteczny oferowany przez banki. Na rynkach rozwiniętych oba te modele występują równolegle. Największym europejskim rynkiem, którego wartość stanowi aż 61 proc. całego europejskiego sektora odwróconej hipoteki, jest obecnie Wielka Brytania. W tym kraju zarówno umowy bazujące na pożyczce (od 2004 roku), jak i na sprzedaży (od 2007 roku) są regulowane przez FSA (odpowiednik Komisji Nadzoru Finansowego).
W Polsce nadzoru ze strony KNF póki co nie ma, chociaż wielokrotnie fundusze hipoteczne o niego apelowały.

Bezpieczeństwo

Fundusze hipoteczne, które działają na polskim rynku, oferują rentę dożywotnią w oparciu o artykuły kodeksu cywilnego (zapisy o rencie dożywotniej art. 903-906, oraz o dożywociu art. 908). – W momencie podpisania umowy o dożywocie, przeniesienie własności nieruchomości na fundusz następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia na rzecz emeryta. Prawo dożywocie obejmuje też służebność osobistą mieszkania oraz wypłatę comiesięcznych świadczeń. Oba prawa są wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości. Zaletą umowy o dożywocie jest to, że obciążona prawem jest nieruchomość, a nie sam fundusz, jak ma to miejsce w przypadku umowy renty. Umowa o dożywocie zabezpiecza seniora na wypadek ogłoszenia upadłości funduszu – mimo zmiany właściciela nieruchomości prawa dożywotnika pozostaną w mocy (zgodnie z artykułem 1000 Kodeksu Postępowania Cywilnego). Fundusze hipoteczne poddają się ponadto egzekucji na mocy artykułu 777 KPC, dzięki czemu klienci, w przypadku chociażby jednodniowego opóźnienia w płatności świadczenia, mogę zgłosić się do Sądu z aktem notarialnym i nadać mu „klauzulę wykonalności”. Oznacza to również, że Sąd w terminie do trzech dni daje klientowi odpowiedź i możliwość skierowania sprawy do komornika, który rozpoczyna egzekucję z majątku spółki .

Etyka i transparentność

Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych – wraz z funduszami hipotecznymi działającymi w Polsce – wypracowała Księgę Zasad Dobrych Praktyk, która wyznacza najwyższe standardy postępowania w działalności gospodarczej Członków KPF. Księga V obejmuje działalność funduszy hipotecznych. W dokumencie tym szczegółowo zostały opisane czynności przedkontraktowe, kontraktowe, działania podejmowane w trakcie umowy oraz praktyki zakazane.

Co dalej z hipoteką odwróconą?

Według danych statystycznych GUS, ponad dwa miliony polskich seniorów posiada nieruchomości, które mogłyby stać się przedmiotem umów hipoteki odwróconej. Rynek hipoteki odwróconej będzie rósł, ale warto pamiętać, że nie jest to rynek duży. W Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, czy Irlandii usługi hipoteki odwróconej świadczy łącznie około 60 podmiotów, a obydwa modele – sprzedażowy i kredytowy – funkcjonują równolegle.
Prace nad rządową ustawą trwają od czterech lat. Tymczasem, wg prognozy Deloitte, blisko 75 proc. Polaków nie oszczędza na dodatkową emeryturę, a około 98 proc. obecnych emerytów, jako jedyne źródło dochodów wskazuje emerytury. Dla wielu z nich, jedynymi istotnymi aktywami, są własne mieszkania, czyli środki finansowe zamrożone niejako w nieruchomości. Dlatego tak ważne jest przyspieszenie prac nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym.

Robert Majkowski
Robert Majkowski