Kto powinien oferować hipotekę odwróconą w Polsce

Od kilku miesięcy trwa debata na temat tego, kto powinien być uprawniony do oferowania hipoteki odwróconej. Chodzi zarówno o hipotekę odwróconą w modelu sprzedażowym, czyli tzw. rentę dożywotnią lub rentę hipoteczną, jak i o model kredytowy, czyli odwrócony kredyt hipoteczny.

Głos w sprawie zabrała między innymi Komisja Nadzoru Finansowego wskazując, że model kredytowy powinien być oferowany przez banki i inne instytucje kredytowe. Renta hipoteczna z kolei powinna być oferowana wyłącznie przez zakłady ubezpieczeń. Niestety oba te postulaty, poza wprowadzeniem nadzoru nie niosą za sobą zbyt wiele korzyści dla beneficjentów, gdyż niepotrzebnie ograniczają konkurencyjność ofert dostępnych dla Seniorów.

Nieadekwatność przepisów dot. ubezpieczeń dla działalności funduszy hipotecznych jest widoczna już w definicji podstawowego pojęcia wynikającego z przepisów Kodeksu Cywilnego (umowa ubezpieczenia) i ustawy o działalności ubezpieczeniowej jakim jest składka ubezpieczeniowa. Składka ubezpieczeniowa jest sumą pieniądzy, kwotą, jaką ubezpieczający płaci ubezpieczycielowi za ubezpieczenie. W przypadku hipoteki odwróconej nie mamy do czynienia z tak pojętą składką. Działające w Polsce zakłady ubezpieczeń oferujące hipotekę odwróconą (jest jedno takie Towarzystwo) zastosowało obejście tego przepisu poprzez następujący zapis: „Składka opłacana jest jednorazowo z góry za cały okres trwania umowy ubezpieczenia w terminie do 60 dni od dnia zawarcia umowy ubezpieczenia. Istnieje możliwość zastąpienia zapłaty składki ubezpieczeniowej w formie pieniężnej, przeniesieniem własności nieruchomości na ubezpieczyciela (za jego zgodą)”. Praktyka rynkowa pokazuje więc, że ustawa o działalności ubezpieczeniowej jest niedopasowana do produktu jakim jest hipoteka odwrócona.

W związku z tym, że w przypadku hipoteki odwróconej mamy do czynienia z nieruchomością, wnoszoną jako ekwiwalent przyszłych świadczeń, a nie ze składką w pieniądzu, nie ma potrzeby wprowadzania obowiązków utrzymywania przez fundusz hipoteczny środków pieniężnych w wielkości obowiązującej ubezpieczycieli. Nieruchomość stanowi wystarczające duże zabezpieczenie dla wypłaty przyszłych świadczeń.

Zabezpieczeniem prawa dożywotniego korzystania z nieruchomości jest chociażby służebność osobista wpisywana do księgi wieczystej. Zabezpieczeniem otrzymywania świadczeń jest sama nieruchomość, gdyż w przypadku nierealizowania umowy, czyli niewypłacania rent, umowę można unieważnić.

Wprowadzenie obowiązku przekształcenia się funduszy hipotecznych w zakład ubezpieczeń może zmniejszyć liczbę podmiotów oferujących produkt, a wręcz zablokować rozwój usługi. Podobne ograniczenie w krajach Unii Europejskiej wprowadzono jedynie w Bułgarii, co spowodowało, że usługa przestała być oferowana i rynek przestał istnieć. Wydaje się, że lepszym wzorcem jest model brytyjski, który jest rynkiem największym, o najdłuższej historii i gdzie dla podmiotów oferujących hipotekę odwróconą (equity release) wprowadzono dedykowane zasady, odrębne licencje i nadzór FSA, czyli brytyjskiego KNF-u.

Dla funduszy hipotecznych przekształcenie w zakład ubezpieczeń oznaczało by podniesienie kosztów funkcjonowania, co niestety mogłoby odbić się na wysokości świadczeń oferowanych nowym klientom.

Z kolei ograniczenie możliwości oferowania odwróconego kredytu hipotecznego dla banków też wydaje się być nieuzasadnione. Banki nie kwapią się z przygotowaniem oferty dla osób, które ukończyły 65 rok życia. Dlaczego nagle miałyby zająć się tą grupą klientów? Dlaczego nie stworzyć odrębnych zasad nadzoru dla funduszy hipotecznych i nie umożliwić im oferowania zarówna hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym jak i kredytowym? Przecież takie rozwiązanie oznaczałoby zarówno zwiększenie bezpieczeństwa całej branży, zwiększyłoby konkurencyjność rynku, a tym samym poprawiło jakość oferty dla Seniorów.

 

 

Robert Majkowski
Robert Majkowski