Inwestujący w najem nieruchomości zyskają niezwykle ciekawą formę działalności

Sejm rozpoczął pracę nad rządowym projektem ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomościProjekt wprowadza do polskiego prawa nową i bardzo ciekawą formę prawną prowadzenia tego typu działalnościStworzy ona szanse na prowadzenie działalności w najmie nieruchomości na dużą skalęKilka dni temu Sejm rozpoczął pracę na rządowym projektem ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości. Regulacja ta ma zdynamizować rynek nieruchomości – przede wszystkim poprzez stworzenie regulacji ułatwiających tworzenie spółek akcyjnych zajmujących się wynajmowaniem na dużą skalą nieruchomości mieszkaniowych. Co prawda na ich określenie projektodawcy posługują się niepoprawnym określeniem „firma”, zamiast np. „przedsiębiorstwo”, jednak tego typu techniczne problemy nie powinny przysłaniać szerokich możliwości, jakie niedługo mogą otworzyć się przed przedsiębiorcami zainteresowanymi inwestycjami na rynku nieruchomości.

Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości – pomysł wypróbowany w krajach UE

Głównym założeniem projektu jest wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji Firmy Inwestującej w Najem Nieruchomości (F.I.N.N.), wzorowanych na działających w wielu krajach unijnych spółek typu Real Estate Investment Trust. W polskich warunkach mają im odpowiadać spółki akcyjne zawarte na czas nieoznaczony, których główną działalnością (co najmniej 90% przychodów) jest najem nieruchomości mieszkalnych. Ponadto tego typu spółka będzie musiała mieć siedzibę na terenie Polski, posiadać kapitał zakładowy w wysokości co najmniej 50 mln złotych, a wszystkie jej akcje będą na okaziciela i dopuszczone do obrotu na rynku oficjalnych notowań. Poza tym ustawodawca planuje stworzenie specjalnego rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości – od wpisania do niego zostanie uzależniona możliwości rozpoczęcia przez spółkę tego typu działalności. Jednocześnie F.I.N.N. będzie mogła powoływać spółki zależne, jednak tylko  formie spółek akcyjnych, z ograniczoną odpowiedzialnością i komandytowo-akcyjnych.

Obowiązki F.I.N.N.

Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości zostanie zobowiązana do nabycia własności co najmniej pięciu nieruchomości mieszkalnych – odpowiadających warunkom określonym w przyszłej ustawie. Na szczęście ustawodawca określił je stosunkowo szeroko, co jednocześnie w praktyce pozwoli objąć działalnością F.I.N.N. różne kategorie nieruchomości. Przede wszystkim projekt uznaje za nie budynek mieszkalny (oraz udział w takim budynku), lokal mieszkalny – w tym taki, do którego właścicielowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo – a także różnego rodzaju domy pomocy społecznej, czy bursy i akademiki. Co niezwykle istotne – zwłaszcza dla przedsiębiorców chcących inwestować w dużych miastach – nieruchomość mieszkalna nie musi być w całości przeznaczona na cele mieszkaniowe. Wystarczy, że takim przeznaczeniem zostanie zagospodarowane jej 70%. Ponadto obowiązek posiadania nieruchomości mieszkalnych F.I.N.N. będzie mogła wykonać przez jej spółki zależne.

Projektodawcy nałożyli na Firmę Inwestującą w Najem Nieruchomości szereg obowiązków, zarówno w zakresie prowadzonej przez nią działalności, jak i wobec akcjonariuszy. Przede wszystkim spółka będzie musiała utrzymywać wartość jej nieruchomości oraz akcji ewentualnych spółek zależnych co najmniej na poziomie 80% wartości bilansowej swoich aktywów bilansowych. Z kolei zobowiązania spółki nie będą mogły przekroczyć poziomu ich 50%.

Jednocześnie zyski – właściwie w całości – wypracowywane przez spółkę każdego roku będą musiały być rozdysponowywane pomiędzy akcjonariuszy. Ustalenie kwoty przeznaczonej do podziału dokona się poprzez pomniejszenie zysku wypracowanego przez spółkę o koszty związane m.in. z remontem, wyposażeniem lub modernizacją posiadanych nieruchomości, a także kosztami ich bieżącego używania.

Preferencyjne podatki – zarówno dla spółki, jak i akcjonariuszy

Jedną z głównych zachęt dla przedsiębiorców do tworzenia i inwestowania w F.I.N.N. jest szereg preferencji podatkowych przewidzianych zarówno dla akcjonariuszy, jak i samej spółki. W tym celu projektodawcy przewidzieli stosowne zmiany w ustawach o PIT i CIT. W ramach pierwszej z nich projekt zakłada dodanie kolejnego wyłączenia do katalogu dochodów nieobjętych podatek dochodowych, zgodnie z którym wolne od PIT będą dochody (przychody) z dywidend oraz inne przychody z tytułu udziału w zyskach firmy inwestującej w najem nieruchomości. Dużo szerzej zostały potraktowane kwestie opodatkowania samej firmy inwestującej w najem nieruchomości.

Jednym z ciekawszych rozwiązań jest odroczenie obowiązku zapłaty CIT od dochodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości, ich zbycia, a także dywidend i innych przychodów uzyskiwanych z udziału w zyskach spółek zależnych od F.I.N.N. W tym zakresie spółka będzie musiała zapłacić podatek dochodowy dopiero po  wypłaceniu dywidendy na rzecz akcjonariuszy – jednak nie później niż 12 miesięcy po zakończeniu roku obrotowego. Poza tym w ogóle zostaną zwolnione z CIT dochody spółek zależnych od F.I.N.N. uzyskane przez nie z wynajmu i zbycia nieruchomości mieszkalnych. Oczywiście te preferencyjne pozwolą wygospodarować spółce dodatkowe środki na inwestycje i rozwój – tak potrzebny polskiemu rynkowi nieruchomości.

Wprowadzenie powyższych regulacji – w myśl projektu – nie oznacza, że firma inwestująca w najem nieruchomości stanie się obligatoryjną formą prowadzenia tego typu biznesu. Inwestorzy bez problemu będą mogli wykorzystywać dotychczas istniejące formy prawne, jednak sam fakt, że najmem nieruchomości mało kto zajmuje się na dużą skalę, dowodzi ich niewystarczalności. Stąd wprowadzenie do polskiego prawa F.I.N.N. stworzy ramy do prowadzenia działalności w wynajmie na dużą skalę, co może oznaczać znaczący zwrot na rodzimym rynku nieruchomości.

Jacek Kosiński
Jacek Kosiński