CZEGO NIE WIDAĆ NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Z raportu Home Broker wynika, że na tle Europy Polska znajduje się na trzecim miejscu wśród krajów o najgorzej rozwiniętym rynku najmu.

http://forsal.pl/artykuly/472723,polska_na_3_miejscu_w_europie_wsrod_krajow_o_najgorzej_rozwinietym_rynku_najmu.html

Na jedno mieszkanie wynajmowane przypada bowiem aż 27,4 lokali zajmowanych przez właścicieli.

Gorzej (podkreślenie moje) jest tylko w Chorwacji i Bułgarii. W krajach tych na jedno mieszkanie wynajmowane przypada odpowiednio aż 37 i 73 lokali, w których mieszkają ich właściciele.

Po pierwsze, w Polsce oficjalnie wynajmują mieszkania tylko ci, którzy wybudowali/nabyli je by skorzystać z ulgi w podatku PIT. Reszta wynajmuje na czarno – więc ich nie widać w statystykach.

A po drugie, czy to źle? Otóż nie! Rynek nieruchomości mieszkalnych ma w Polsce świetne perspektywy, tylko analitycy przykładają do niego zagraniczną sztampę i plotą o nim bzdury.

Na rynku nieruchomości w Polsce, podobnie jak w innych krajach postsowieckich, jest wielka luka podażowa. Ma ona charakter zarówno ilościowy (mieszkań jest zdecydowanie za mało, bo ich za komuny po prostu nie budowano) jak i jakościowy (te które zbudowano w gomułkowskich blokowiskach służą ludziom do mieszkania nie dlatego, że oni chcą tam mieszkać, ale dlatego, że nie mają alternatywy). A więc jest pole do popisu dla rynku od strony podażowej.

A z drugiej strony Polska jest jedynym krajem w Europie, w którym mieliśmy wyż demograficzny lar 80-tych. To ten wyż wchodzi właśnie w dorosłe życie i kreuje popyt – co z kolei powinno być silnym argumentem dla zwolenników ekonomii popytowej.

W Polsce mieszkanie nie jest traktowane jako inwestycja kapitałowa, tylko życiowa. Dlatego rynek hipoteczny jest dużo bezpieczniejszy niż w USA, czy Europie Zachodniej. Można nie spłacać kredytu za samochód i jeździć autobusem lub tramwajem. Można nie kupić iphona 4 i się „męczyć” z iphone 3. Ale nie można nie spłacać kredytu za mieszkanie, bo alternatywą dla komornika jest teściowa. A skoro raty kredytu hipotecznego dość długo były nieznacznie wyższe niż miesięczny czynsz, to był to kolejny powód do kupowania mieszkań na własność, a nie wynajmowania ich.

Skoro jest tak dobrze, to dlaczego jest tak źle? Problemem jest:

(i) brak uzbrojonych gruntów budowlanych (ich właścicielami są gminy);  

(ii) absurdalne przepisy szeroko rozumianego prawa budowlanego (z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym włącznie);

(iii) absurdalne przepisy podatkowe, które powodują, że państwo zabiera tym młodym ludziom z wyżu demograficznego 80% ich wynagrodzenia netto przez co ich zdolność do zaciągania kredytów, czy nawet płacenia czynszu jest ograniczona;

(iv) funkcjonowanie, a w zasadzie niefunkcjonowanie, wymiaru sprawiedliwości, który nie funkcjonuje, więc prywatni właściciele wynajmując mieszkania, wolą tego nierejestrowa, nie tylko ze względów podatkowych – jak najemca nie będzie płacił, to po prostu wymienią zamki w drzwiach i nie będą się musieli „szwędać” po sądach z pozwem eksmisyjnym;

(v) działalność KNF, która nie w porę zaostrza warunki udzielania kredytów, przez co wielu młodych ludzi zostaje odciętych od rynku kapitałowego, którzy w ucieczce przed teściową gotowi byli podjąć ryzyko zadłużenia się we frankach i robili to całkiem świadomie – o tym w jak ciężkiej znaleźli się sytuacji biadoliły media (zabiegające o „content” i wierszówkę) oraz banki (obawiające się, że ludzie przestana spłacać im kredyty) a nie oni sami.   

I to są rzeczy których „nie widać”, ale ktoś kto czytał Bastiata łatwo je dostrzega.  Niestety, mało ludzi, nawet ekonomistów i specjalistów od zarządzania rynkiem nieruchomości, czyta Bastiata.    

Robert Gwiazdowski
Robert Gwiazdowski