Nowa ustawa deweloperska zabezpiecza interesy klientów, ale nie tylko…

Relacje na linii klient – deweloper w końcu zostaną uregulowane. Wchodząca w życie 29 kwietnia, długo oczekiwana „ustawa deweloperska” nakłada na budujących domy i mieszkania określone obowiązki.

Przede wszystkim deweloper musi przygotować szczegółowy prospekt informacyjny inwestycji, w którym przedstawi swoje dotychczasowe dokonania, źródła finansowania, plan zagospodarowania sąsiednich działek. Co ważne, obowiązkiem będzie także przekazanie informacji o planowanych tzw.: uciążliwych inwestycjach (spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze, itp.), jakie mogą zostać zrealizowane w przyszłości w promieniu kilometra. Oczywiście deweloper będzie przekazywał te same informacje, które potencjalny klient może znaleźć samodzielnie np.: w planie zagospodarowania przestrzennego. Jednak wiadomo, że dla wielu osób wizyta w jakimkolwiek urzędzie może być trudnym i niemiłym doświadczeniem, z racji tego, że nie każdy wie, gdzie szukać takich informacji. Dlatego obowiązek nałożony na deweloperów można ocenić pozytywnie.

Ustawa deweloperska nakazuje także, aby umowa przedwstępna zawierana była w formie aktu notarialnego. Z punktu widzenia klienta ogólnie należy ocenić to pozytywnie. Taka forma i wpis roszczenia do Księgi Wieczystej oznacza dużo większe bezpieczeństwo dla klienta w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Jednak chyba nie do końca przemyślanym pomysłem jest fakt zawierania takiej umowy (i ponoszenia jej kosztów) bez zagwarantowania sobie przez klienta możliwości finansowania. Aktualnie w większości banków, aby wniosek kredytowy został rozpatrzony, niezbędne jest złożenie kompletu dokumentów, w tym właśnie umowy przedwstępnej. Za kilka tygodni, jeśli oczywiście nic nie zmieni się w procedurach banków, nabywca będzie musiał zaryzykować. Podpisać umowę, zapłacić taksę notarialną i czekać na decyzję kredytową. Problem pojawi się w przypadku decyzji negatywnej – konieczne będzie odstąpienie od umowy (też przed notariuszem), złożenie wniosku o wykreślenie roszczenia, itp. Duże koszty, których nikt oczywiście nie zwróci – ani deweloper, ani bank, ani tym bardziej ustawodawca. Pozostaje zatem liczyć na banki, które tak dostosują swoje procedury, aby możliwe było złożenie wniosku bez umowy przedwstępnej.

Przy okazji kosztów notarialnych warto zwrócić uwagę, że beneficjentami ustawy mogą być także notariusze. Konieczność podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, to także dodatkowa taksa notarialna i dodatkowe przychody notariuszy. Do tej pory to głównie od decyzji klienta (chociaż wiemy, że część deweloperów unikało umowy notarialnej jak ognia) zależało czy chce podpisać umowę w takiej formie. Z naszych obserwacji można stwierdzić, że nie więcej niż 15 procent klientów decydowało się na odwiedzenie kancelarii notarialnej przy okazji podpisywania umowy przedwstępnej. Teraz każda umowa będzie musiała mieć formę notarialną, a jej koszt przynajmniej teoretycznie musi być podzielony po połowie na dewelopera i klienta. Tym samym ustawodawca zagwarantował notariuszom możliwość podwójnego zarobku – zarówno na etapie podpisywania umowy przedwstępnej, jak i docelowej przenoszącej własność. Pozostaje mieć jednak nadzieję, że zostanie podtrzymany dotychczasowy niepisany sposób naliczania taksy notarialnej. Wielu notariuszy swoje wynagrodzenie dzieliło niejako na dwie raty. Część taksy klient płacił przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, a drugą część za kilka miesięcy podpisując ostateczną umowę. Z kolei osoba, która umowę przedwstępną podpisała w formie cywilno-prawnej, przy ostatecznej umowie (już w formie aktu notarialnego) płaciła odpowiednio wyższą taksę. Tym samym łączne koszty ponoszone przez klientów były takie same, niezależnie od formy umowy przedwstępnej. Jest to jednak nieformalny zwyczaj i nic nie stoi na przeszkodzie, aby notariusz dwukrotnie (przy umowie przedwstępnej i ostatecznej) naliczył taką samą, wysoką taksę notarialną. A koszt może to być niemały – dla transakcji o wartości 250 tysięcy, razem z podatkiem VAT taksa może wynosić ponad 2100 złotych. Dwie wizyty u notariusza i… 4200 złotych, plus oczywiście koszty wypisów, też niemałe. Co prawda część kosztów musi zapłacić deweloper, ale ostateczny koszt poniesie i tak kupujący mieszkanie. Pozostaje mieć zatem nadzieję, że ten niepisany zwyczaj pobierania niższej taksy przy umowie przedwstępnej zostanie utrzymany. W skali całej inwestycji to może nie jest duży wydatek, ale jak mówi przysłowie „grosz do grosza, a będzie kokosza”.

Michał Krajkowski
Michał Krajkowski