Rynek nieruchomości: rosnące ceny i większa liczba transakcji za gotówkę

Aktualnie panująca na rynku nieruchomości sytuacja bardzo dobrze odzwierciedla nie tylko bieżącą atmosferę gospodarczą w Polsce, ale także i najważniejsze zagrożenia, które niebawem mogą mieć na nią istotny wpływ.

Analiza sektora nieruchomości w Polsce w połowie 2018 roku przynosi dwie główne informacje – wzrost cen nieruchomości w niektórych miastach jest już bardzo wysoki, znacząco rośnie też liczba transakcji dokonywanych za gotówkę. Rynek nieruchomości poddany jest silnej presji popytowej, co jednak nie oznacza, że sytuacja w ciągu kolejnych kwartałów nie ulegnie zmianie. Wpływ na to będzie miała ewentualna zmiana nastrój w szeroko rozumianej gospodarce oraz losy rządowego programu wspierającego budownictwo.

Tylko w Poznaniu nieruchomości potaniały

W kontekście zmiany cen nieruchomości wyróżniającym miastem na mapie Polski jest Poznań. Tylko w stolicy Wielkopolski na przestrzeni ostatniego roku metr kwadratowy mieszkania potaniał średnio o 2,8 proc. W każdym innym przypadku mamy już do czynienia ze wzrostami i to nawet dwucyfrowymi.

Najbardziej dynamicznie zmieniająca się sytuacja jest w Katowicach. Tam w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy mieszkania zdrożały niemal o 26 procent (dokładnie 25,8%). Rzeczywiście stolica Górnego Śląska przeżywa w ostatnim czasie okres silnego rozwoju, również jeśli chodzi o rynek nieruchomości. Rosnące ceny są w tym przypadku również efektem wyższych kosztów siły roboczej i materiałów.

„W odniesieniu do wzrostu cen nieruchomości nie wolno zapominać także o trzecim równie istotnym czynniku, jakim jest spadająca dostępność gruntów pod nowe inwestycje” – mówi członek zarządu Grupy Deweloperskiej Scandi Home, Michał Jedynak. „Dziś działka w dobrej lokalizacji, na której zbudować można większe osiedle, to rzadkość, nie wspominając już o terenie pod większe przedsięwzięcie dla zabudowy wielorodzinnej” – dodaje Michał Jedynak.

Kolejne miasta, w których wzrost cen był dwucyfrowy to Bydgoszcz (17,5%), Szczecin (15%) czy Gdańsk (14,3%). Ceny zmieniły się także we Wrocławiu, jednak wzrost ten w porównaniu z innymi największymi aglomeracjami jest stosunkowo niewielki (6,6%). Dodajmy, że źródłem informacji w tym przypadku są dane pochodzące z transakcji przeprowadzonych przez klientów Home Broker i Open Finance.

Fakt, że cały rynek jest w fazie intensywnego rozwoju, potwierdzają dane GUS. Od stycznia do kwietnia 2018 roku oddano do użytku ponad 58 tys. mieszkań, czyli aż o 12,2 proc. więcej niż przed rokiem.

Polacy kupują za gotówkę

Drugim ważnym zjawiskiem, doskonale oddającym nastroje w gospodarce i przede wszystkim w społeczeństwie, jest rosnąca liczba klientów, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Dzieje się tak mimo rekordowo niskich stóp procentowych. W tym miejscu podkreślić jednak należy, że dotyczy to przede wszystkich tych, którzy nieruchomość postrzegają jako walor inwestycyjny, który w dłuższym terminie będzie alternatywą dla nisko oprocentowanych depozytów. W pierwszym kwartale 2018 roku klienci wydali na nieruchomości prawie 5 miliardów złotych, a dane dotycząc tylko 7 największych polskich miast. Dodajmy, że w 2012 roku było to 6 miliardów, ale na przestrzeni całego roku…

Trochę przeczy to powszechnie panującej opinii, że Polacy nie posiadają oszczędności. Jak widać, posiadają. Pozostaje jednak pytanie, gdzie były one do tej pory „przetrzymywane”.

Klienci kupujący mieszkanie na własne cele, szczególnie, kiedy jest to ich pierwsza nieruchomość, wciąż wybierają kredyty, korzystając z atrakcyjnych warunków ich zaciągania.

Czy sytuacja na rynku nieruchomości może ulec zmianie? Zdecydowanie tak, co zdaje się zauważać analityk Open Finance, Marcin Krasoń: „ Poważnym zagrożeniem dla panującej hossy są niezmiennie potencjalne podwyżki stóp procentowych czy nieprzewidziane perturbacje gospodarcze. Niewykluczone, że na rynku najmu pojawi się nadpodaż, co skutkować może spadkiem stawek najmu i zyskowności tegoż – szczególnie, że rząd (w programie Mieszkanie Plus) stawia właśnie na budowę mieszkań i dopłacanie do ich wynajmu. Za 2-3 lata może to przełożyć się negatywnie na rynkowe stawki czynszów”.

Szymon Matuszyński
Szymon Matuszyński