Problemy z przekształceniem – jedna z kluczowych zmian na rynku nieruchomości

Bez zaświadczenia nic nie można zrobić z przekształconymi nieruchomościami

  • Ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność doprowadziło do wielu trudności na rynku nieruchomości
  • Wobec niezdecydowania sądów jak na razie jedynym rozwiązaniem jest uzyskiwanie zaświadczenia o przekształceniu dla każdej czynności związanej z gruntem użytkowanym wieczyście przed Nowym Rokiem
  • To niestety – w połączeniu z co raz większymi kolejkami w sądach wieczystoksięgowych – powoduje co raz dłuższy czas potrzebny na przeprowadzenie transakcji na rynku nieruchomości

Ustawowe przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zajętych na cele mieszkaniowe w ich własność to z pewnością jedna z najpoważniejszych zmian na rynku nieruchomości w ostatnich latach. Co prawda jest za wcześnie na kompleksową ocenę skutków – zwłaszcza ekonomicznych – ustawy przekształceniowej z 20 lipca 2018 roku, która weszła w życie 1 stycznia. Jednak już teraz wiadomo, co zresztą w dużej mierze sygnalizowano wcześniej, że przedmiotowe zmiany doprowadziły do chaosu, którego skutkiem są poważne problemy w obrocie nieruchomościami. Tym bardziej, że ani sądy, ani notariusze nie są zgodni co do interpretacji przepisów mających bezpośrednie przełożenie na kwestie obrotu gruntami, czy ustanawiania odrębnej własności lokalów. Stąd też warto przyjrzeć się bliżej problemom, z którymi będą musieli zmierzyć się zarówno deweloperzy, jak i ich klienci.

Notariat swoje, sądy swoje – a rynek musi czekać

Zgodnie z ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, 1 stycznia 2019 roku z mocy prawa nastąpiło wskazane przekształcenie. Jednak ujawnienie zmiany prawa w księgach wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków jest możliwe dopiero po przedstawieniu stosownego zaświadczenia, wydawanego przez dotychczasowego właściciela gruntu. Działając z urzędu, organ ma obowiązek wydać takie zaświadczenie w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia. W sytuacji, gdy nowy właściciel złoży wniosek o jego wydanie, organ ma cztery miesiące lub – w przypadku, gdy potrzebne jest dokonanie czynności prawnej dotyczącej lokalu albo ustanowienie jego odrębnej własności – 30 dni od złożenia wniosku. I właśnie w tym obszarze pojawiają się największe trudności.

Otóż ani sądy, ani notariusze nie są zgodni co do tego, jaki jest charakter prawny powyższego zaświadczenia. Problem sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy jest ono konieczne do przeprowadzenia wskazanych czynności dotyczących lokalu. Z informacji medialnych wynika, że pierwszy miesiąc obowiązywania ustawy przekształceniowej przyniósł wiele różnych rozstrzygnięć sądów wieczystoksięgowych. Właściwie odzwierciedlają one wszystkie dotychczasowe interpretacje. Od zakładającej, że zaświadczenie jedynie potwierdza fakt przekształcenia dokonanego z mocy prawa, a tym samym nie jest konieczne do wydania postanowienia o wpisie do księgi wieczystej, aż po zupełnie przeciwne zapatrywania. Są też takie sądy, które jak dotąd nie wyrobiły sobie jednolitego stanowiska i – w zależności od składu orzekającego – wymagają bądź nie wymagają dołączenia zaświadczenia do aktu notarialnego.

Swoją interpretację przedstawiła także Krajowa Rada Notarialna. 11 stycznia podjęła ona uchwałę, w której konieczność przedstawienia przez dotychczasowego użytkownika wieczystego zaświadczenia o przekształceniu powiązała z rodzajem dokonywanej czynności prawnej. Otóż przedstawiciele notariatu uznają, iż w przypadku obrotu nieruchomościami na rynku wtórnym zaświadczenie jest zbędne. Natomiast jest ono konieczne w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu. Notariusze wyszli z założenia, że w przypadku już wyodrębnionego lokalu własność gruntu ma charakter drugorzędny w stosunku do prawa własności samego lokalu. Stąd w akcie notarialnym poświadczającym jego sprzedaż wystarczy wskazanie, iż 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste być może stało się prawem własności. Idąc tym tokiem rozumowania, bez zaświadczenia nie można wyodrębnić własności lokalu, gdyż do czasu dokonania tej czynności nie istnieje rozróżnienie na prawa związane z lokalem i prawa związane z nieruchomością.

Zaświadczenie daje gwarancję skrócenia i tak długiej procedury

Z pewnością interpretacja Krajowej Rady Notarialnej jest ciekawa, jednak nie zmienia to faktu, iż jest to zaledwie jedna z wielu pojawiających się wykładni. W żadnym wypadku nie ma ona charakteru przesądzającego i nie zmieniają tego faktu nawet zapewniania Krajowej Rady, iż jej stanowisko powstało po wielu konsultacjach, w tym z przedstawicielami Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju. W praktyce, to sądy wieczystoksięgowe zdecydują o tym, jakie rozumienie przepisów ustawy przekształceniowej stanie się dominujące. To z kolei – biorąc pod uwagę terminy potrzebne na rozstrzyganie spraw sądowych – nie wróży szybkiego zakończenia sporu. Tym bardziej, że realnie rzecz ujmując dopiero uchwała Sądu Najwyższego mogłaby przeciąć spekulacje.

Co więc powinni robić deweloperzy i inne podmioty zainteresowane obrotem nieruchomościami?

Przede wszystkim należy przypomnieć, iż – co nie budzi żadnych wątpliwości w doktrynie i orzecznictwie – sądy wieczystoksięgowe nie pełnią jedynie funkcji rejestracyjnej. Stąd przed dokonaniem wpisu do księgi wieczystej zawsze analizują zarówno treść, jak i formę czynności prawnej, a w przypadku stwierdzenia jej uchybień po prostu odmawiają wpisu. A to oznacza konieczność rozpoczęcia całej procedury od początku, czyli – w obecnych realiach – ponownego ustawienia się w długiej kolejce.

Już teraz w wielu urzędach, zwłaszcza w dużych miastach, każdego dnia składa się po kilkadziesiąt wniosków o wydanie zaświadczenia o przekształceniu. Tym samym są nikłe szanse, że uda się je przygotować i dostarczyć w 30-dniowym terminie. Nie krótsze kolejki są w sądach wieczystoksięgowych, w których niekiedy na postanowienie dotyczące wpisu trzeba czekać nawet pół roku. Biorąc pod uwagę te uwarunkowania, zakwestionowanie dokonanej czynności notarialnej przez sąd oznacza konieczność ponownego jej przeprowadzenia, a więc w konsekwencji uzyskania zaświadczenia, a następnie oczekiwania na decyzję sądu. Poza tym za koniecznością przedstawiania zaświadczenia do każdej czynności dotyczącej dotychczas użytkowanego wieczyście gruntu przemawiają ważne względy systemowe.

Mówiąc najkrócej – gdyby zaświadczenie było zbędne, ustawodawca nie wprowadzał by procedury jego wydania w przypadku dokonania czynności prawnej dotyczącej nieruchomości lub ustanowienia odrębnej własności lokalu. Tym bardziej, że zasady te ustanowiono dopiero pod wpływem obaw ze strony rynku. W obecnej sytuacji – zwłaszcza dla bezpieczeństwa przeprowadzanych transakcji – warto w każdym przypadku dołączyć do nich stosowne zaświadczenie.

Jacek Kosiński
Jacek Kosiński