Spadek wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego? Może się okazać, że nie dostaniesz odszkodowania

Trzeba przyznać, że dla wielu jednostek samorządu terytorialnego uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to spory sukces. Przede wszystkim pozwala to na uporządkowanie gospodarki nieruchomościami na terenie gminy, wprowadzenie ładu przestrzennego oraz – co dla wielu najistotniejsze – znacząco ułatwia otrzymanie pozwolenia na budowę, oczywiście pod warunkiem, że projekt jest zgodny z postanowieniami planu. Jednak wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może mieć jeszcze jeden skutek w postaci zmiany wartości nieruchomości nim objętych. W jaki sposób taka sytuacja wpływa na prawa właściciela? 

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obniżyła się wartość nieruchomości nim objętych, właściciel może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości. Jednak ubieganie się o takie odszkodowanie jest niemożliwe w dwóch przypadkach: gdy właściciel otrzymał od gminy odszkodowanie za rzeczywiście poniesioną stratę lub wykupiła ona nieruchomość, bądź jej część. Oczywiście realizacja tego typu roszczeń nie może następować automatycznie wraz ze zmianą bądź uchwaleniem nowego planu miejscowego. Najpierw koniecznym jest stwierdzenie, że faktycznie w wyniku działań legislacyjnych gminy doszło do takich zmian, które obniżają wartość terenu, np. zmieniono parametry dopuszczalnej zabudowy czy powierzchni handlowej albo w ogóle przeznaczenie nieruchomości pod określony typ zabudowy. Poza tym problemem pozostaje, czy sam spadek wartości nieruchomości już uprawnia właściciela do odszkodowania, czy też konieczne jest poniesienie przez niego rzeczywistej straty majątkowej.

Liczy się tylko rzeczywista zmiana w majątku

Ostatnie orzecznictwo sądowe dowodzi, że w tego typu sprawach chodzi o rzeczywistą zmianę w majątku właściciela nieruchomości, a nie tylko wartości gruntu. Paradoksalnie może dojść do sytuacji, w której pomimo obniżenia wartości nieruchomości, w wyniku zmiany bądź uchwalenia miejscowego planu, jej właściciel zarabia, a nie traci. Potwierdził to ostatnio Sąd Okręgowy w Poznaniu rozpoznając kwestię zmiany wartości działek położonych na poznańskich Winogradach, a będących własnością Grażyny Kulczyk. W 2010 roku dla tego terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dopuszczał budynki o powierzchni nie większej niż 1000 m2 oraz maksymalną powierzchnię handlową 100 m2. Natomiast Grażyna Kulczyk była właścicielką sześciu działek w tej okolicy oraz parterowego pawilonu biurowo-handlowego o powierzchni 1 500 m2. Ze względu na postanowienia planu jego przebudowa czy rozbudowa nie była możliwa, co jednocześnie utrudniało sprzedaż budynku. Biegły oszacował, że nastąpił spadek wartości nieruchomości o 1,7 mln złotych – i sąd pierwszej instancji przyznał właśnie takie odszkodowanie właścicielce. Jednak po rozpoznaniu apelacji poznański Sąd Apelacyjny zmienił wyrok i oddalił powództwo właścicielki. Jak informuje Gazeta Wyborcza, uzasadniając swoją decyzję sędziowie zauważyli, że pomimo spadku wartości nieruchomości Grażyna Kulczyk zarobiła na nich poprzez wniesienie swoich działek do spółki za akcje o wartości 9,5 mln złotych. Tym samym wartość akcji przewyższała wartość samych nieruchomości przed sporządzeniem planu miejscowego, którą wyceniono na 5 mln złotych. Stąd też właścicielka w wyniku wejścia w życie tego aktu prawa miejscowego nie poniosła żadnej szkody w swoim majątku. Mówiąc inaczej, badając wpływ uchwalenia planu miejscowego na wartość nieruchomości nim objętych w związku z przyznawaniem odszkodowań za spadek ich ceny należy brać pod uwagę rzeczywisty stan majątku właściciela. Jeżeli w skutek spadku wartości nie poniósł on straty, nie będzie mógł liczyć na odszkodowanie.

Jacek Kosiński
Jacek Kosiński