Czy właściciele nieruchomości i lokali w Warszawie mogą spać spokojnie?

Reprywatyzacja jest bardzo poważnym i ciągle nierozwiązanym problem. Niepewność stanu prawnego licznych – znajdujących się przede wszystkim w miastach i posiadających spory potencjał inwestycyjny – nieruchomości niekorzystnie wpływa na obrót gruntami i rozwój realizacji zamierzeń budowalnych.

Fot. pwlodkowski, Pixaby, CC0

W Warszawie od jakiegoś czasu działa tzw. Komisja Reprywatyzacyjna badająca decyzje o zwrocie nieruchomości znacjonalizowanych w okresie Polski Ludowej. Posiedzenia Komisji i wydawane przez nią decyzje cieszą się sporym zainteresowaniem opinii publicznej. Oczywiście działalność Komisji niesie poważne skutki dla obecnych właścicieli reprywatyzowanych nieruchomości, a także posiadaczy posadowionych na nich lokali – często w żaden sposób nie związanych z patologiami procesu reprywatyzacji. Każdy, kto chce teraz inwestować w Warszawie, musi zrozumieć znaczenie działań Komisji Reprywatyzacyjnej dla obrotu gruntami stolicy. Przede wszystkim należy pamiętać, że cywilnoprawne skutki uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej zależą od wielu czynników, zwłaszcza dobrej bądź złej wiary obecnego posiadacza.
Znaczenie decyzji Komisji Reprywatyzacyjnej

Zgodnie z art. 40 ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich wydanych z naruszeniem prawa ostateczna decyzji Komisji Reprywatyzacyjnej, uchylająca decyzję reprywatyzacyjną i rozstrzygająca istotę sprawy bądź przekazująca ją do ponownego rozpatrzenia, stanowi podstawę wykreślenia w księdze wieczystej wpisu dokonanego na podstawie uchylonej decyzji. Działalność orzecznicza Komisji dotyczy także aktów notarialnych sporządzonych z uwzględnieniem uchylonej decyzji reprywatyzacyjnej. Akty te – biorąc pod uwagę zmiany przepisów Dekretu Bieruta – dotyczyły ustanawiania na znacjonalizowanych gruntach użytkowania wieczystego. Ustawodawca wyszedł z założenia, że uchylenie decyzji administracyjnej umożliwiającej zawarcie notarialnej umowy użytkowania wieczystego stanowi pozbawienie tej decyzji podstawy prawnej, a co za tym idzie jej nieważność – i to ze skutkiem od dnia jej zawarcia.

Mówiąc inaczej, w przypadku, gdy Komisja Reprywatyzacyjna uchyla decyzję dotyczącą danej nieruchomości jej własność „powraca” do Warszawy. Analogiczna sytuacja dotyczy unieważnienia decyzji o użytkowaniu wieczystym tych gruntów. Okoliczności te mają poważne konsekwencje nie tylko dla dotychczasowych właścicieli nieruchomości, ale wszystkich, którzy zamieszkują lokale posadowione na nieprawidłowo zreprywatyzowanych gruntach. Z punktu widzenia rynku nieruchomości niezwykle doniosłym zagadnieniem jest znaczenie decyzji reprywatyzacyjnej dla tych, którzy zakupili niewłaściwie zreprywatyzowany grunt.

Skutki działań Komisji Reprywatyzacyjnej wobec osób trzecich

Odwrócenie skutków decyzji reprywatyzacyjnych dotyczy przede wszystkim właścicieli czy użytkowników wieczystych takich gruntów oraz posadowionych na nich lokali. Oczywiście osoby wynajmujące mieszkania w reprywatyzowanych kamienicach nie muszą obawiać się o stałość swoich umów najmu – zgodnie z ustawą o prawach lokatorów nowy właściciel wstępuje z mocy prawa we wszystkie tego typu umowy. Nieco inaczej wygląda sytuacja podmiotów, które kupiły nieruchomości od – jak się teraz okazuje – nieprawowitych właścicieli. W takiej sytuacji kluczowe znaczenie ma zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz możliwe skutki decyzji administracyjnych dla stosunków cywilnoprawnych.

Rękojmia ksiąg wieczystych chroni tego, kto kupił nieruchomość od osoby figurującej w księdze jako właściciel, faktycznie nim nie będąc. W przypadku, gdy kontrahent wpisany do księgi nie był właścicielem nieruchomości umowa sprzedaży co do zasady i tak jest ważna. Stąd też, zgodnie z ustawą o księgach wieczystych, ci, którzy w dobrej wierze nabyli grunt od nieuczciwych właścicieli mogą spać spokojnie. W sytuacji gdy doszło do sprzedaży nieruchomości, której własność została nabyta w drodze decyzji administracyjnej – co od wielu lat przyznaje Sąd Najwyższy – mamy do czynienia z decyzją nieodwracalną. Organ administracji publicznej, a takim jest Komisja Reprywatyzacyjna, nie ma możliwości „cofnąć” sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli uchyla decyzję, która sprzedawcę uczyniła właścicielem danego gruntu. Na szczęście ustawa o gruntach warszawskich odwołuje się właśnie do tych poglądów orzeczniczych. Komisja Reprywatyzacyjna nie ma prawa do orzekania o nieważności decyzji reprywatyzacyjnych, które wywołały nieodwracalne skutki, a za takie ustawa uznaje przeniesienie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego na osobę trzecią. Ochrona ta nie dotyczy nieodpłatnego przeniesienia nieruchomości (np. w formie darowizny) na nabywcę w złej wierze, czy też zagospodarowania nieruchomości warszawskiej na cele publiczne.

Dobra wiara podstawą bezpieczeństwa obrotu

Decyzje Komisji Reprywatyzacyjnej bezpośrednio nie wywierają skutków prawnych wobec podmiotów trzecich, tzn. niebędących beneficjentami nieprawidłowych decyzji o zwrocie. W sytuacji lokatorów – na miejsce dotychczasowego wynajmującego wstępuję Miasto Warszawa, natomiast w stosunku do podmiotów, które kupiły nieruchomość od nieprawowitego właściciela Komisja nie ma prawa wydawać decyzji zwrotowych.

Podstawą jest tu pozostawanie przez kupującego w dobrej wierze, dlatego wszyscy mający zamiar inwestować w Warszawie powinni przed kupnem nieruchomości dokładnie zbadać, w jaki sposób obecny właściciel wszedł w posiadanie danego gruntu.

Jacek Kosiński
Jacek Kosiński