Zakaz handlu w niedzielę odczują także właściciele galerii handlowych

Zakaz handlu w niedzielę może oznaczać poważne problemy nie tylko dla sklepów, ale także dla właścicieli galerii handlowych.

FOT. Grzegorz Kawecki

W parlamencie wciąż trwają prace nad ustawą zakazującą handlu w niedzielę. Poprawki zgłoszone przez Senat muszą być teraz zaakceptowane przez Sejm W obecnym kształcie regulacje przewidują stopniowe ograniczanie handlu w niedzielę, aż do wprowadzenia całkowitego zakazu. Wyjątkiem docelowo ma być jedynie kilka niedziel w roku. Wprowadzenie w życie tej ustawy z pewnością będzie wymagało zmiany w dotychczasowym stylu życia Polaków – dzisiaj niedzielna wizyta w galerii handlowej jest jednym z najpopularniejszych sposobów spędzania ostatniego dnia tygodnia.

Ale zakaz handlu w niedziele to przede wszystkim wyzwanie dla przedsiębiorców prowadzących działalność w galeriach, jak i dla samych galerii. Pomimo że wprowadzenie ustawy i jej ostateczny kształt ciągle nie jest pewny, przedsiębiorcy już teraz powinni starać się zabezpieczyć swoje interesy.

Niższy czynsz, ale też niższy zysk.

Obecnie czynsz za wynajem lokali handlowych w galeriach jest określany na podstawie różnych zasad. Najczęściej czynsz składa się z dwóch elementów –  stała kwota minimalna oraz równowartość kilki procent osiąganych obrotów. Sposoby obliczania czynszu są wielorakie, poza tym należy pamiętać o kosztach związanych z eksploatacją części wspólnych galerii. W najgorszej sytuacji znajdą się przedsiębiorcy, których czynsz jest stały, nieuzależniony od osiąganych obrotów.

Projektodawcy ustawy zbyt łatwo przyjęli, że zyski wypracowywane w niedzielę z powodzeniem zostaną osiągnięte w inne dni tygodnia. Świadczyć o tym ma znaczące zwiększenie obrotu w dniach poprzedzających niedziele będące jednocześnie dniami wolnymi od pracy. Nie wchodząc w szczegółową polemikę należy z góry założyć, że w sklepach prowadzonych w galeriach handlowych spadną. To oznacza, że większość przedsiębiorców będzie musiało ponosić takie same jak dotychczas koszty czynszu przy mniejszych zyskach. Natomiast tam, gdzie czynsz jest zależny od obrotu – straty poniosą właściciele galerii.

Nadzwyczajna zmiana stosunków?

Z tego punktu widzenia w najtrudniejszej sytuacji znajdują się ci, którzy już podpisali umowy najmu. Na ogół są to umowy długoterminowe i  nie przewidują możliwości zmiany sposobu naliczania czynszu w zależności od legislacji dotyczącej prowadzenia handlu.

Pozostaje do rozważenia, czy tak radykalna zmiana obowiązującego prawa jest nadzwyczajną zmianę stosunków umożliwiającą modyfikację umowy najmu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym do zastosowania klauzuli rebus sic stantibus może dojść w sytuacji, gdy z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków, nieprzewidzianej przy zawarciu umowy, spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą. W orzecznictwie i doktrynie ciągle otwartym pozostaje pytanie, czy zmiana stanu prawnego może zostać uznana „za nadzwyczajną zmianę stosunków”. Póki co decyzje sądów potwierdzają pogląd, że za taką zmianę może zostać uznane nie tylko zdarzenie nadzwyczajne czy katastroficzne, ale również ciąg przemian społecznych czy politycznych mających wpływ na stosunek prawnych. Warto podkreślić, że przykładowo w kwietniu 2016 roku Sąd Apelacyjny w Katowicach w sprawie I ACa 1004/15 odwołując się do wcześniejszego orzecznictwa Sądu Najwyższego uznał, że zmiana ustawy o podatku VAT może zostać uznana za „nadzwyczajną zmianę stosunków”.

Jednocześnie w orzecznictwie zakłada się, że „nadzwyczajną zmianę stosunków” można przyjąć w okolicznościach danej sprawy, jeżeli np. modyfikacja stanu prawnego uniemożliwia wykonanie umowy lub jej znaczącej części. Trudno więc spodziewać się, żeby w wyniku zakazu handlu w niedzielę nastąpił aż tak drastyczny spadek obrotów, że wynajmujący nie byłby w stanie wykonać całości bądź części świadczenia. Warto jednak pamiętać  o klauzuli rebus sic stantibus – tym bardziej, że zakaz handlu w niedzielę może być uznany za rozwiązane rewolucyjne w polskim porządku prawnym, a z pewnością „nadzwyczajne”.

W każdym razie dla osób dopiero zamierzających rozpocząć działalność handlową w galeriach bardziej opłacalne może być, jeśli ustawa o zakazie handlu w niedziele wejdzie w życie, ściślejsze powiązanie wysokości czynszu z obrotami osiąganymi w danej galerii.   Zwłaszcza że dla stosunków prawnych nawiązywanych po wejściu w życie ustawy, a nawet wcześniej – już po jej ostatecznym uchwaleniu, powoływanie się na nadzwyczajną zmianę stosunków nie będzie zasadne.

Jacek Kosiński
Jacek Kosiński